Kupno mieszkania- kredyt- rozważania, pomoc i opinie

[mxxm977]

Cześć!
Stoję przed podjęciem decyzji w sprawie kupna mieszkania. Początkowo dla siebie, jednak później z myślą o wynajmowaniu. Aktualnie mieszkam sam w wynajmowanych 30-35m. Mój plan był taki, żeby póki jestem singlem kupić mieszkanie, żeby spłacać swój kredyt, a nie obcego właściciela mieszkania. Spłacić go stosunkowo szybko (nadwyżki przeznaczać na nadpłatę), a następnie, w przypadku chęci założenia rodziny pomyśleć o drugim, większym mieszkaniu lub domie.

Nurtuje mnie kilka pytań/ kwestii i z wielką chęcią bym z Wami na ten temat porozmawiał i usłyszał opinię.

1. I chyba najważniejsze- czy uważacie, że ceny mieszkań będą rosły/ będą na tym samym poziomie czy spadną w obliczu aktualnych wydarzeń lub ich następstw? Innymi słowy- czy nadal warto kupić mieszkanie dla siebie czy inwestować w co innego i mieszkać w wynajmowanym mieszkaniu, które nigdy nie będzie moje, a może poczekać na spadek cen- do jakich poziomów? Wiem, że to trochę wróżenie z fusów, ale liczę na merytoryczną dyskusję i Wasze opinie.

2a. Mieszkanie w dużym mieście- Warszawa, Kraków, Wrocław- gdzie ceny to kilkanaście tysięcy złotych za metr kwadratowy czy jakiś średnich miastach- Lublin, Rzeszów, Kielce itd gdzie ceny to 6-8k za metr. Nie rozważam raczej miast poniżej granicy 150-300k mieszkańców. Defacto w cenie jednego mieszkania w większym mieście możemy mieć dwa w mniejszym. Które z nich będzie bardziej opłacalne z punktu widzenia zwrotu za inwestycję w przypadku wynajmowania?
2b. W przypadku pęknięcia bańki mieszkaniowej, które mniej straci na wartości? To w dużym czy średnim mieście? Mówimy tutaj oczywiście o wartości procentowej.
3. Rozglądałem się w szczególności za stanem deweloperskim. Według Was jest to dobry pomysł czy raczej szukać stosunkowo nowych mieszkań na rynku wtórnym, które ludzie sprzedają ze względu na podniesienie stóp procentowych?
4. Jakie mieszkania mają największy zbyt w kwestii wynajmowania lub sprzedaży? Które z nich są najlepszą inwestycją na przyszłość? Spodziewam się, że te 2-3 pokojowe o metrażu 40-50 są najbardziej chodliwe i lepszą inwestycją jest mieć dwa takie niż jedno 90m2.
5. Kredyt hipoteczny- zamierzam nadpłacać kredyt, ponieważ z miesiąca na miesiąc mam stosunkowo spore (7-8k) nadwyżki finansowe, a jednocześnie ciężko idą mi inwestycje w inne instrumenty. Nie jestem w stanie osiągnąć inwestycji na poziomie oprocentowania kredytu + inflacji więc nadpłata wydaje się sensownym wyjściem. Stąd pytania:
5a. Czy w obecnej sytuacji opłaca się brać kredyt ze stałym oprocentowaniem? Skoro zamierzam go spłacić stosunkowo szybko, a inflacja może się rozpędzać coraz bardziej?
5b. Czy warto odkładać na 20% procent wkładu własnego i kupić mieszkanie później czy kupić szybciej mieszkanie, ale z 10% i tym samym wyższym oprocentowaniem? Coraz bardziej skłaniam się ku 10% skoro kredyt planuję spłacić w ciągu 4-5 lat, a nie 30 więc ten procent składany nie zdąży się "rozpędzić".
5c. Może banalne pytanie, ale chcę sie upewnić, że tak to działa. Biorę kredyt na 20 lat. Łączna kwota, którą miałbym zapłacić to np. 450 000. Z racji, że nadpłacam kredyt spłacam go szybciej i zmniejszam sobie w ten sposób odsetki. Jeżeli tak, to czy ma jakiekolwiek znacznie to czy biorę kredyt na 20 czy 30 lat skoro obydwa kredyty zamierzam spłacić np. po 10 latach? Załóżmy, że na jeden i drugi mam zdolność kredytową
6. Z pewnością będzie to mieszkanie z garażem, z ekspozycją od południa/zachodu. Celuję w osiedla (a nie pojedyncze bloki na odludziu), gdzie później powstaje kilka żabek, lokalnych gastronomii czy usług, z sensownym dojazdem do centrum. Do tego raczej nie parter (jest to niekomfortowe kiedy każdy zagląda Ci przez okno), ani nie z sąsiednim balkonem naprzeciwko (bloki w kształcie litery U czy O) Na co jeszcze warto zwrócić uwagę albo czego unikać?
7. Czytałem, że urządzenie mieszkania to kwota rzędu 1k-1.5k za metr. Ktoś może ostatnio wykańczał mieszkanie i może potwierdzić/ zdementować?

Wybaczcie za banalne pytania. Liczę na dyskusję i Waszą pomoc

[Zavory]

czy uważacie, że ceny mieszkań będą rosły/ będą na tym samym poziomie czy spadną

Rozumiem, że alternatywą jest gromadzenie nadwyżek na nisko oprocentowanym koncie/lokacie i zmniejszanie ich co miesiąc o najem cudzego mieszkania?
Moim zdaniem nawet jeśli ceny mieszkań będą spadać, to w dalszym ciągu nie aż tak szybko jak utrata wartości oszczędności trzymanych w gotówce.
O ile nie masz już teraz świetnego działającego sposobu pomnażania oszczędności (własna firma, sprawdzone inwestycje) to zakup własnego pierwszego mieszkania wydaje się bardzo dobrym sposobem ochrony zarabianych pieniędzy przed utratą wartości. Przy okazji odpada jeden z największych regularnych wydatków jakim jest najem.

2a. Mieszkanie w dużym mieście- (...) czy jakiś średnich miastach

Kup tam, gdzie TOBIE będzie wygodnie i przyjemnie mieszkać. Remont zawsze możesz zrobić później, lokalizacji tak łatwo nie zmienisz.
Weź pod uwagę czas i koszty twoich dojazdów. Pierwsze mieszkanie to jest jeszcze etap ścinania wydatków a nie budowania aktywów.

3. Rozglądałem się w szczególności za stanem deweloperskim.

Moim zdaniem lokalizacja jest najważniejsza. "Mała" lokalizacja (co jest w najbliższym sąsiedztwie - parki, komunikacja, sklepy, puby, ciekawe miejsca) i "duża" lokalizacja (w której części miasta, jak daleko do ważnych dla Ciebie miejsc itd.). Nowe/stare to kwestia wtórna.

5a. Czy w obecnej sytuacji opłaca się brać kredyt ze stałym oprocentowaniem?

Ja bym nie brał pod uwagę kredytu z oprocentowaniem innym niż stałe.

zamierzam go spłacić stosunkowo szybko

Tak samo myślałem zanim ruszyła inflacja.
Teraz, w perspektywie zjadania długu przez inflację, nie mam już motywacji do nadpłacania, wolę mieć wolną gotówkę.

czy ma jakiekolwiek znacznie to czy biorę kredyt na 20 czy 30 lat skoro obydwa kredyty zamierzam spłacić np. po 10 latach?

Nie ma żadnego sensu dobrowolnie deklarować przed bankiem szybszej spłaty (20 zamiast 30 lat).
Jeśli podwinie Ci się noga i przez jakiś czas nie będziesz miał dochodu, albo odkryjesz żyłę złota i będziesz chciał pchać w nią wszystkie swoje nadwyżki finansowe, to zawsze lepiej mieć mniejszą ratę do spłacenia. Wtedy nadpłacać możesz, ale nie musisz.
Upewnij się, że nadpłacać możesz zawsze bez dodatkowych kosztów, nie bierz kredytu bez tej możliwości.

Na co jeszcze warto zwrócić uwagę

Ładny widok z okna.
Łatwość parkowania (goście).
Ogólny klimat (jacy ludzie tam mieszkają).
Stan pionów instalacyjnych (tego sam nie wymienisz).

1k-1.5k za metr. Ktoś może ostatnio wykańczał mieszkanie i może potwierdzić/ zdementować?

Przed ostatnim remontem, jak w luźnej rozmowie rzuciłem sąsiadowi kwotę (odpowiadającą właśnie 1.5k za metr), to zaczął się tak śmiać, że myślałem że się udusi. Wtedy jeszcze nie wiedziałem o co mu chodzi, ostatecznie wyszło >4k za metr i to bez żadnych luksusów (generalka).
Co nie oznacza, że nie można taniej

[mxxm977]

Rozumiem, że alternatywą jest gromadzenie nadwyżek na nisko oprocentowanym koncie/lokacie i zmniejszanie ich co miesiąc o najem cudzego mieszkania?
Moim zdaniem nawet jeśli ceny mieszkań będą spadać, to w dalszym ciągu nie aż tak szybko jak utrata wartości oszczędności trzymanych w gotówce.

No właśnie z moim szczęściem do inwestycji obawiam się, że gdy tylko zakupię mieszkanie to następnego dnia cena mieszkań gwałtownie spadnie. Z drugiej strony- mieszkanie w wynajmowanym mieszkaniu z oczekiwaniem na spadek ceny mieszkań również mija się z celem...

Przy okazji odpada jeden z największych regularnych wydatków jakim jest najem.

Aktualnie płacę około 1500-1600 zł za miesiąc już z opłatami w jednym z większych miast w Polsce. Bardzo podoba mi się to mieszkanie i osiedle, jednak ceny dochodzą tutaj do 14k za metr.

O ile nie masz już teraz świetnego działającego sposobu pomnażania oszczędności (własna firma, sprawdzone inwestycje) to zakup własnego pierwszego mieszkania wydaje się bardzo dobrym sposobem ochrony zarabianych pieniędzy przed utratą wartości. Przy okazji odpada jeden z największych regularnych wydatków jakim jest najem.

No właśnie w tym największy problem, że nie mam. Inwestycje w krypto zawsze są w złym czasie. Głupie ruchy, SLe itd, powodują, że sukcesywnie zmniejszam swój portfel...

Kup tam, gdzie TOBIE będzie wygodnie i przyjemnie mieszkać. Remont zawsze możesz zrobić później, lokalizacji tak łatwo nie zmienisz.

Sądzę, że duże miasto byłoby wygodniejsze- więcej atrakcji, życia towarzyskiego itd. Z drugiej strony, dwustutysięczne miasto to też nie jest mało, a w cenie jednego mieszkania w większym mogę mieć dwa w mniejszym mieście. Niestety, duże miasto to też większe zarobki- w szczególności w branży IT. Ewentualnie mógłbym pracować zdalnie i raz na dwa tygodnie dojeżdżać do pracy.
Sądzę, że istotnym czynnikiem jest również odległość od domu rodzinnego- zawsze łatwiej chociażby z wykończeniem.

Moim zdaniem lokalizacja jest najważniejsza. "Mała" lokalizacja (co jest w najbliższym sąsiedztwie - parki, komunikacja, sklepy, puby, ciekawe miejsca) i "duża" lokalizacja (w której części miasta, jak daleko do ważnych dla Ciebie miejsc itd.). Nowe/stare to kwestia wtórna.

Ja bym nie brał pod uwagę kredytu z oprocentowaniem innym niż stałe.

Myślałem też o tym pod kątem, że będę wiedział jak duży kredyt zapłacę. Z tego co widzę to oprocentowanie stałe jest na 5 lat, a to okres w którym powinienem go spłacić jeżeli moje zarobki pozostaną na tym samym poziomie lub wzrosną (na co są duże szanse patrząc przez pryzmat wielkości podwyżek w IT).

Tak samo myślałem zanim ruszyła inflacja.
Teraz, w perspektywie zjadania długu przez inflację, nie mam już motywacji do nadpłacania, wolę mieć wolną gotówkę.

Tak, ale przecież wzrosła Ci również rata kredytu.

Nie ma żadnego sensu dobrowolnie deklarować przed bankiem szybszej spłaty (20 zamiast 30 lat).
Jeśli podwinie Ci się noga i przez jakiś czas nie będziesz miał dochodu, albo odkryjesz żyłę złota i będziesz chciał pchać w nią wszystkie swoje nadwyżki finansowe, to zawsze lepiej mieć mniejszą ratę do spłacenia. Wtedy nadpłacać możesz, ale nie musisz.
Upewnij się, że nadpłacać możesz zawsze bez dodatkowych kosztów, nie bierz kredytu bez tej możliwości.

Dokładnie z tego samego powodu chciałem wziąć kredyt na 30 lat. Z drugiej strony, jeżeli faktycznie spłata 30-letniego kredytu w ciągu 10 lat wyniesie tyle samo sumarycznie co spłata 20-letniego kredytu w ciągu w takim samym okresie to dlaczego w ogóle ludzie biorą kredyty na 10 czy 20 lat? Skoro każdy mógłby wziać nawet na 30 czy więcej i stwierdzić "wezmę bezpiecznie na tyle, może spłacę szybciej". Musza być tutaj jakieś różnice w sumarycznej cenie kredytu, które sprawiają, że ludzie deklarują się na krótszy okres kredytowania.

Ładny widok z okna.
Łatwość parkowania (goście).
Ogólny klimat (jacy ludzie tam mieszkają).

Ładny widok z okna- okay jest ważny, chociaż też się może zmienić. Jeżeli to jest nowopowstające osiedle, a w kolejnym etapie inwestycji postawią 10-cio piętrowy budynek zaraz przed Twoim oknem.
Jacy ludzie mieszkają? To też ciężko określić. Z pewnością młode osiedla mają więcej młodych ludzi niż starsze kamienice. Jeżeli mówimy ogólnie do nastawieniu w danym mieście to z pewnością te średnie miasteczka wygrywają.

Przed ostatnim remontem, jak w luźnej rozmowie rzuciłem sąsiadowi kwotę (odpowiadającą właśnie 1.5k za metr), to zaczął się tak śmiać, że myślałem że się udusi. Wtedy jeszcze nie wiedziałem o co mu chodzi, ostatecznie wyszło >4k za metr i to bez żadnych luksusów (generalka).

Nie wiedziałem, że to są takie kwoty. Dzięki za info!

W takim razie mieszkanie na rynku wtórnym wcale nie jest takim złym pomysłem. Zastanawia mnie jednak jak to się ma w stosunku do użytych materiałów, komfortu i ogólnego wyglądu budynku. Trochę inaczej wygląda blok z 2005 roku, a inaczej z 2020 i spodziewam się, że materiały też są inne.

[miso20]

I chyba najważniejsze- czy uważacie, że ceny mieszkań będą rosły/ będą na tym samym poziomie czy spadną w obliczu aktualnych wydarzeń lub ich następstw?

Ja bym obstawiał, że będa rosły ceny. Będziemy mieć przez najbliższe lata duża imigrację ze wschodu + z zachodu co poniektórzy też do nas się znosili. Przy czym w obliczu wygibasów rosyjskich to może zmaleć.

To czym jednak bym się przejął na twoim miejscu to stopy procentowe, które mogą bardzo dużo wzrosnąć w najbliższej przyszłości. Obecnie złotówka bardzo się osłabia i nie zdziwi mnie ponad 5% w ciągu kilku miesiący albo i więcej. Jeżeli planujesz kredyt to tutaj bym był bardzo ostrożny.

Według Was jest to dobry pomysł czy raczej szukać stosunkowo nowych mieszkań na rynku wtórnym, które ludzie sprzedają ze względu na podniesienie stóp procentowych?

Bywa tak, że na wtórnym możesz wyhaczyć naprawdę dobrą okazję do remontu. Finalnie może cię wyjść parędziesiąt k pln taniej, bo nie każdemu chce się bawić w remont.

4. Jakie mieszkania mają największy zbyt w kwestii wynajmowania lub sprzedaży? Które z nich są najlepszą inwestycją na przyszłość? Spodziewam się, że te 2-3 pokojowe o metrażu 40-50 są najbardziej chodliwe i lepszą inwestycją jest mieć dwa takie niż jedno 90m2.

Różnie. Studenci mieszkają i w 100m2, które są przerobione na 8 pokoi. Tak na logikę, to wynajmować będą ci których nie stać na własne, czyli najczęściej młode małżeństwa, więc coś 40-50m2.

5b. Czy warto odkładać na 20% procent wkładu własnego i kupić mieszkanie później czy kupić szybciej mieszkanie, ale z 10% i tym samym wyższym oprocentowaniem? Coraz bardziej skłaniam się ku 10% skoro kredyt planuję spłacić w ciągu 4-5 lat, a nie 30 więc ten procent składany nie zdąży się "rozpędzić".

Każdy planuje spłacić szybko, a życie pisze własne scenariusze. Ja bym się pakował w kredyt dopiero od 30%, o ile wgl bym się pakował. Wg mnie lepiej jest zacisnąć pasa i jak najwięcej uzbierać. Zawsze to mniej cię rata będzie cisnąć.

5c. Może banalne pytanie, ale chcę sie upewnić, że tak to działa. Biorę kredyt na 20 lat. Łączna kwota, którą miałbym zapłacić to np. 450 000. Z racji, że nadpłacam kredyt spłacam go szybciej i zmniejszam sobie w ten sposób odsetki. Jeżeli tak, to czy ma jakiekolwiek znacznie to czy biorę kredyt na 20 czy 30 lat skoro obydwa kredyty zamierzam spłacić np. po 10 latach? Załóżmy, że na jeden i drugi mam zdolność kredytową

Ma bo przy dłuższych okresach zwykle odsetki miesięczne są mniejsze niż przy krótszym okresie kredytowania. W przypadku nadpłaty lepiej wziąć dłuższy, ale też znowu sumarycznie bank więcej zarobi na dłuższym okresie, jeżeli jednak nie nadpłacisz. Wszystko zależy od indywidualnej sytuacji i twojego komfortu.

7. Czytałem, że urządzenie mieszkania to kwota rzędu 1k-1.5k za metr. Ktoś może ostatnio wykańczał mieszkanie i może potwierdzić/ zdementować?

Parę lat temu owszem, ale teraz wszystkie materiały poszły znacznie do góry, więc wątpie.

[mxxm977]

To czym jednak bym się przejął na twoim miejscu to stopy procentowe, które mogą bardzo dużo wzrosnąć w najbliższej przyszłości. Obecnie złotówka bardzo się osłabia i nie zdziwi mnie ponad 5% w ciągu kilku miesiący albo i więcej. Jeżeli planujesz kredyt to tutaj bym był bardzo ostrożny.

Wiem, że mogą wzrosnąć. Ale czy jest jakiś lepszy wybór? Cicho liczę, że krypto wybije to the moon i będę mógł kupić mieszkanie za gotówkę, ale wątpię, że jest to realne w najbliższym (albo jakimkolwiek odległym) czasie. Potrzebowałbym wzrostów rzędu ... 30x (!) czyli cena BTC po okolo 1.2 miliona... Mógłbym też wkład własny włożyć w krypto zamiast kredyt. Wtedy potrzebowałbym "tylko" 5-10x
Płacenie za nieswoje mieszkanie nie przybliża, a wręcz oddala mnie od tworzenia kapitału więc muszę to jakoś zmienić.

Bywa tak, że na wtórnym możesz wyhaczyć naprawdę dobrą okazję do remontu. Finalnie może cię wyjść parędziesiąt k pln taniej, bo nie każdemu chce się bawić w remont.

To też nie jest głupi pomysł, ale źle bym się czuł mieszkając w jakimś starym budownictwie... 2010-2020 to jeszcze jest okay tak sądzę. Poszukam również takich.

Tak na logikę, to wynajmować będą ci których nie stać na własne, czyli najczęściej młode małżeństwa, więc coś 40-50m2.

Dlatego właśnie odrzuciłem początkowy pomysł wejścia w kredyt na 90-100m2. Zdałem sobie sprawę, że przecież mieszkam w kawalerce i dla jednej osoby jest to wystarczające. W tych 5 latach prawdopodobnie spotkam jakąś kobietę więc fajnie byłoby mieć chociaż te dwa pokoje, żeby nie musieć cały czas na siebie patrzeć

Każdy planuje spłacić szybko, a życie pisze własne scenariusze. Ja bym się pakował w kredyt dopiero od 30%, o ile wgl bym się pakował. Wg mnie lepiej jest zacisnąć pasa i jak najwięcej uzbierać. Zawsze to mniej cię rata będzie cisnąć.

Wiadomo, że większa wpłata własna to niższa rata. Z drugiej strony- jeżeli będę chciał oszczędzać przez 2 lata, żeby wejść z 50% wkładem własnym to będą dwa lata opłacania kredytu innemu facetowi...

o ile wgl bym się pakował

Jak wyżej, też wolałbym kupno mieszkania za gotówkę, jednak nawet przy moich zarobkach i inflacji to średnio mi się to kalkuluje. A może jednak? Odkładając powiedzmy 7k na miesiąc i wpłacając to na obligacje notowane inflacją EDO mógłbym zmniejszyć wpływ inflacji na moje fundusze. W ciągu mniej niż 5 lat teoretycznie powinienem uzbierać równowartość aktualnych 400k (gdzie nominalnie będzie to prawdopodobnie więcej ze względu na inflację właśnie). Cena wynajęcia mieszkania aktualnie to aktualnie 1600 zł. W pesymistycznym scenariuszu sądzę, że byłbym w stanie znaleźć coś do 2.5-3 tysięcy. 3 tysiące x 12 miesięcy x 5 lat = 180k. Całkowite koszty kredytu przy wkładzie własnym 20% na 20 lat to aktualnie 240k. Defacto 60k do przodu w pesymistycznym scenariuszu gdzie płacę dwukrotnie więcej za mieszkanie... Coś pominąłem albo moje założenia są kompletnie z czapy?

W przypadku nadpłaty lepiej wziąć dłuższy, ale też znowu sumarycznie bank więcej zarobi na dłuższym okresie, jeżeli jednak nie nadpłacisz. Wszystko zależy od indywidualnej sytuacji i twojego komfortu.

Czyli biorąc kredyt na dłuższy okres (30 zamiast 20 lat) mamy defacto same plusy? Bo łatwiej ogarnąć zdolność kredytową (niższa rata niż w przypadku 20lat), plus mówisz, że chcąc nadpłacać lepiej wziąć dłuższy. W takim razie jaki ma sens branie kredytu na 20 lat (co na niektórych stronach widnieje wręcz jako credo) zamiast wziąć bezpieczniejszy kredyt na 30 lat i spłacić go po 20?

Parę lat temu owszem, ale teraz wszystkie materiały poszły znacznie do góry, więc wątpie.

Więc znowu kolejny argument, żeby szukać mieszkania na rynku wtórnym. Zawsze to nie musiałbym się martwić panelami, płytkami, łazienką...

***

W sumie bardzo fajną rozkminę złapałem z tym odkładaniem całości na kupno za gotówkę i tym samym nie branie kredytu w ogóle. Jeżeli koszt wynajęcia mieszkania byłby mniejszy niż miesięczny koszt odsetek to wyglądałoby na to, że lepiej zacisnąć zęby, płacić obcemu, a później kupić za gotówkę nie dając zarobić bankom.

[miso20]

Ale czy jest jakiś lepszy wybór?

Jeżeli jesteś świadom zagrożeń, to wydaje mi się że najlepiej byłoby ci wziąć stałe oprocentowanie. Niektóre banki na 7 lat zaczęły ostatnio oferować. Nie musiałbyś przez ten czas martwić się wybrykami RPP i być może uda ci się w tym czasie spłacić. Oczywiście bank to nie frajer i stałe oprocentowanie jest droższe trochę bardziej od zmiennego - kalkulują to sobie. Zbierz oferty i porównaj, ale różnica może być nawet 20% na racie. imho.

Wiadomo, że większa wpłata własna to niższa rata. Z drugiej strony- jeżeli będę chciał oszczędzać przez 2 lata, żeby wejść z 50% wkładem własnym to będą dwa lata opłacania kredytu innemu facetowi...

To wszystko jest kwestią ryzyka jakie chcesz podjąć. Jeżeli czujesz pewność zatrudnienia i zarobków, to możesz podjąć większe ryzyko, czyli mniejszy wkład. To sam musisz ocenić jak pewnie czujesz się z robotą i źródłami przychodu.

Krypto nie licz na kredyt - ja bym to liczył na emeryturę albo mieszkania dla dzieciaków. Ono może za pół roku wybić a może za parę lat.

Coś pominąłem albo moje założenia są kompletnie z czapy?

Nie wiesz jaka będzie inflacja w przyszłości + obligacje indeksowane są inflacją oficjalną, a ta jest zawsze niższa niż realna. Mówią, że przy dużej inflacji lepiej być na kredycie, bo dostajesz wcześniej dużo, oddajesz nominalnie po trochu, a siła nabywcza maleje. Rata jest jednak zmienna (stałe % na max 5-7 lat dają), więc to co zyskasz na inflacji możesz stracić na wiborze. Nie wiem jak to jest, trzeba by sporych kalkulacji tutaj na masową skalę, może jakieś badania czy coś w tym stylu. Albo ktoś mądrzejszy jest w stanie wyliczyć co się bardziej opłaca.

Czyli biorąc kredyt na dłuższy okres (30 zamiast 20 lat) mamy defacto same plusy? Bo łatwiej ogarnąć zdolność kredytową (niższa rata niż w przypadku 20lat), plus mówisz, że chcąc nadpłacać lepiej wziąć dłuższy. W takim razie jaki ma sens branie kredytu na 20 lat (co na niektórych stronach widnieje wręcz jako credo) zamiast wziąć bezpieczniejszy kredyt na 30 lat i spłacić go po 20?

Tak bym tego nie określił. Mając krótszy okres masz na pewno wyższą ratę, która będzie cię w razie czego bardziej cisnąć. Wydaje mi się, że masz też wyższe odsetki nominalnie w racie, ale to byś musiał porównać kalkulacje. Przy dłuższym kredycie masz mniejszą ratę, która w razie problemów finansowych mniej pali. Jednakże masz też większą całościową kwotę do zapłaty nawet o kilkaset k, jeżeli nie uda ci się nadpłacić. Zdolność też niekoniecznie wyjdzie ci lepsza na dłuższy okres, bo bank bierze pod uwagę różne czynniki: twój wiek, ryzyko za dłuższy czas, prognozowaną sytuację gospdoarczą itp. Zwykle najlepsza wychodzi przy 25 latach.

Jak zarabiasz 7k to nie pakowałbym się w kredyt na większa niż 2,5k ratę i chyba wziałbym stałe oprocentowanie, bo przy takiej pensji powinieneś spłacić to czasie okresu zamrożenia wiboru. Wtedy wyjebongo na RPP.

Więc znowu kolejny argument, żeby szukać mieszkania na rynku wtórnym. Zawsze to nie musiałbym się martwić panelami, płytkami, łazienką...

Tak, ale mieszkałbyś w "starym mieszkaniu". Jak chcesz mieć nowe budownictwo to niewiele tutaj zdziałasz i musisz dopłacić do remontu żeby urządzić się po swojemu.

Też pytanie do czego ci to mieszkanie: planujesz tam mieszkać czy nająć? Jak nająć, to standard nie musi być tak wysoki jak pod siebie, choć też przyzwoity, żeby nie było problemu wynająć.

[mxxm977]

Oczywiście bank to nie frajer i stałe oprocentowanie jest droższe trochę bardziej od zmiennego

Tak, wiem o tym. Gdyby kosztowało tyle samo to w obecnych czasach każdy by brał stałe oprocentowanie.

To wszystko jest kwestią ryzyka jakie chcesz podjąć. Jeżeli czujesz pewność zatrudnienia i zarobków, to możesz podjąć większe ryzyko, czyli mniejszy wkład. To sam musisz ocenić jak pewnie czujesz się z robotą i źródłami przychodu.

Raczej nie obawiam się o pracę. Dość często dostaje na prywatna skrzynkę oferty od rekruterów (3-5 na tydzień), a wraz ze wzrostem doświadczenia ta moja pozycja na rynku pracy również będzie wzrastała.

Krypto nie licz na kredyt - ja bym to liczył na emeryturę albo mieszkania dla dzieciaków. Ono może za pół roku wybić a może za parę lat.

Rzuciłem to trochę dla żartu. Kompletnie nie wyobrażam sobie włożenia wkładu własnego w krypto. W szczególności gdy nie mam kompletnie szczęścia do krypto i zawsze podejmuję złe decyzje.
Liczę jednak na to, że zostawiając w spokoju krypto i nie dotykając go przez najbliższe 5-10 lat wyjdzie z niego całkiem sensowna suma, za którą kto wie- może będę miał mieszkanie, może samochód, a może paczkę zapałek.

Nie wiesz jaka będzie inflacja w przyszłości + obligacje indeksowane są inflacją oficjalną, a ta jest zawsze niższa niż realna.

Prawda. Nie mniej, dzięki temu można "zmniejszyć" sobie trochę wpływ inflacji. Mam na myśli, że jeżeli realna będzie na poziomie 10%, a oficjalna 6% to i tak jest to lepszy wybór niż trzymanie w gotówce.

Albo ktoś mądrzejszy jest w stanie wyliczyć co się bardziej opłaca.

Myślałem o pomocy doradcy kredytowego, ale mam na myśli takiego bezstronnego, a nie tego z banku.
Z drugiej strony, on pomoże mi jedynie wybrać najlepszy spośród wszystkich dostępnych kredytów. Nie powie mi przecież: "nie bierz kredytu. Mieszkaj w wynajmowanym mieszkaniu, odkładaj nadwyżki i kup za gotówkę zamiast brać kredyt"

Zwykle najlepsza wychodzi przy 25 latach.

No to nawet jeszcze nie mam 25

Jak zarabiasz 7k to nie pakowałbym się w kredyt na większa niż 2,5k ratę i chyba wziałbym stałe oprocentowanie, bo przy takiej pensji powinieneś spłacić to czasie okresu zamrożenia wiboru. Wtedy wyjebongo na RPP.

Precyzując- zarabiam 10k na rękę. 7k wychodzi mi nadwyżki, którą odkładam na osobnym koncie (aktualnie mam 1.6k mieszkanie, 1.4 życie na miesiąc).

Tak, ale mieszkałbyś w "starym mieszkaniu". Jak chcesz mieć nowe budownictwo to niewiele tutaj zdziałasz i musisz dopłacić do remontu żeby urządzić się po swojemu.

Przeglądałem oferty i wcale nie są jakieś wybitne cenowo... Liczyłem, że to będzie naprawdę duża różnica, że stare mieszkania będą znacznie tańsze.

Też pytanie do czego ci to mieszkanie: planujesz tam mieszkać czy nająć? Jak nająć, to standard nie musi być tak wysoki jak pod siebie, choć też przyzwoity, żeby nie było problemu wynająć.

Planuję tam mieszkać przez okres spłacania kredytu czyli te 5 lat plus minus. W międzyczasie pewnie pojawi się jakaś kobieta, zamieszkamy razem (stąd koniecznie dwa pokoje), a po tym okresie będziemy się już wspólnie zastanawiać czy chcemy kupić większe mieszkanie czy może wybudować dom, a może przenieść się do Hiszpanii.

Pytanie bonusowe- ile średnio trwa cały proces od "dzień dobry, chciałbym wziąć kredyt hipoteczny" do "tak, to jest Pana mieszkanie, tu są klucze". Zakładamy, że budynek jest już gotowy.

[Zavory]

No właśnie z moim szczęściem do inwestycji obawiam się, że gdy tylko zakupię mieszkanie to następnego dnia cena mieszkań gwałtownie spadnie.

Nie ma to zupełnie żadnego znaczenia, jeśli traktujesz to jako inwestycję długoterminową.

Tak, ale przecież wzrosła Ci również rata kredytu.

Mówiliśmy o stałym oprocentowaniu, prawda? (Aż sprawdziłem).
Nie wzrosła.

jeżeli faktycznie spłata 30-letniego kredytu w ciągu 10 lat wyniesie tyle samo sumarycznie co spłata 20-letniego kredytu w ciągu w takim samym okresie to dlaczego w ogóle ludzie biorą kredyty na 10 czy 20 lat?

Większość ludzi to finansowi analfabeci, nie sugeruj się nimi.
Rozmawiałem w kilku bankach, jedyna merytoryczna odpowiedź jaką udało mi się uzyskać to: "wyższe raty pomagają w motywacji do szybszej spłaty". Czyli taki finansowy esperal. Nie, dziękuję

oprocentowanie stałe jest na 5 lat, a to okres w którym powinienem go spłacić

Nawet jeśli spłacisz w tym czasie tylko połowę, to zmienne odsetki będą już tylko od pozostałej połowy. Zawsze coś.

W takim razie mieszkanie na rynku wtórnym wcale nie jest takim złym pomysłem.

Dla mnie temat jest zamknięty, bo wszystkie miejsca, w których kiedykolwiek chciałbym w życiu mieszkać, są już od kilkuset lat zabudowane Pozostają remonty

W sumie bardzo fajną rozkminę złapałem z tym odkładaniem całości na kupno za gotówkę i tym samym nie branie kredytu w ogóle. Jeżeli koszt wynajęcia mieszkania byłby mniejszy niż miesięczny koszt odsetek to wyglądałoby na to, że lepiej zacisnąć zęby, płacić obcemu, a później kupić za gotówkę nie dając zarobić bankom.

Kupując na kredyt "zaklepujesz" sobie cenę całości na moment wzięcia kredytu.
Nie przejmujesz się ewentualnym wzrostem cen przez najbliższe 5(?) 30(?) lat.

Pytanie bonusowe- ile średnio trwa cały proces od "dzień dobry, chciałbym wziąć kredyt hipoteczny" do "tak, to jest Pana mieszkanie, tu są klucze". Zakładamy, że budynek jest już gotowy.

Ze 2 miesiące +/- 100%

[miso20]

No to nawet jeszcze nie mam 25

25 latach kredytu, nie wieku

Pytanie bonusowe- ile średnio trwa cały proces od "dzień dobry, chciałbym wziąć kredyt hipoteczny" do "tak, to jest Pana mieszkanie, tu są klucze". Zakładamy, że budynek jest już gotowy.

Prze deweloperce w około 30 dni powinieneś mieć.

Brzmisz sensownie i odpowiedzialnie. Wydaje mi się, że wiesz co robisz

[mxxm977]

25 latach kredytu, nie wieku

Jakoś źle zrozumiałem i mi się to pokryło akurat z wiekiem XD

Prze deweloperce w około 30 dni powinieneś mieć.

No właśnie to mnie zastanawiało bo sobie szukam gdzieś teraz mieszkań, ale nawet jakbym znalazł perełkę to jak defacto takie mieszkanie kupić? Mówić, że chcę je zarezerwować i dopiero wtedy wystąpić do banku o kredyt? Czy wcześniej występuję do banku, dostaję kredyt np. na 500k z czego 450 planowo idzie na nieruchomość, a 50 na wykończenie i w tej cenie sobie czegoś szukam? I mam na przykład miesiąc na znalezienie lokum.

Brzmisz sensownie i odpowiedzialnie. Wydaje mi się, że wiesz co robisz

Wiem, albo jedynie udaję

[miso20]

@mxxm977 Podpisujesz z devsem umowę przedwstępną i lecisz po kredyt. Jak dostaniesz to wtedy bank uruchamia środki. Jeżeli nie dostaniesz to z reguły umowa jest anulowana, ale trzeba zawsze spojrzeć co się podpisuje.